Covid-19 et immobilier…

Covid-19 et immobilier…

Le jour d’après !

Alors que le confinement bat son plein, jamais les incertitudes n’ont été aussi nombreuses… Parviendra-t-on à juguler l’épidémie ? Sous quel délais ? Avec quelles conséquences économiques ? Quels autres dégâts collatéraux ?

Et à date, si des experts de tous poils prennent régulièrement la parole, rares sont ceux qui  prétendent imprimer leurs réponses dans le marbre !

C’est dire si se livrer à des prospectives concernant le marché de l’immobilier est, comme pour tout le reste, bien hasardeux. Cependant, quelques hypothèses peuvent être avancées, assises sur des éléments conjoncturels concrets… Les voici !

Emprunter pourrait devenir plus difficile… 

Un coup de vis sur l’octroi des crédits immobiliers a déjà été donné par le Haut conseil de stabilité financière ( HCSF) afin que les banques – sauf exception – ne dépassent plus  ni  le taux d’endettement de 33%, ni une durée d’emprunt supérieure à 25 ans. D’après les estimations des professionnels, cela revenait à exclure plus de 205.000 ménages de l’accession à la propriété…

La crise sanitaire ne devrait pas arranger les choses: une activité quasi à l’arrêt, 1/3 de la population au chômage partiel et des marchés financiers en chute libre aux quatre coins de la planète… Autant de facteurs qui ne semblent pas de nature à favoriser la mise en place de prêts immobiliers !

Et pourtant… Dès le début de la crise, la Banque centrale européenne ( BCE) a annoncé une série de mesures exceptionnelles pour encourager les prêts. Reste donc à espérer que les banques joueront le jeu afin de relancer la machine dès la crise achevée…  

...Et couter plus cher ?

Quid des taux d'intérêts... ? Leur niveau historiquement bas va t-il perdurer ? Les « Obligations assimilables du Trésor ( OAT) sont le principal outil d’anticipation des taux bancaires. Il s’agit des titres d'emprunts émis par l’Etat Français pour une durée de 2 à 50 ans. L’Etat a créé ce système de financement en 1985 afin d'éviter de souscrire des prêts bancaires. Depuis 2001 l’Agence France Trésor gère la trésorerie de l'Etat et s’occupe des obligations. Dit plus simplement…Les banques ne fabriquent pas d'argent : elles empruntent à d'autres entités, puis prêtent elles-mêmes à un taux supérieur, dégageant ainsi une plus-value. L'État français est ainsi à la fois prêteur et emprunteur auprès des banques françaises. Il emprunte sur les marchés financiers en émettant des obligations, et prête en retour aux banques. Ces obligations prennent le nom d'OAT et servent d’indicateurs, afin de prévoir les variations à venir sur les taux d’emprunts des particuliers. En effet, en surveillant les variations de l'OAT on peut estimer si la tendance est à la hausse ou à la baisse. Il ne s’agit cependant bien que d’estimations, et non d’une science absolue ! Les banques françaises utilisent généralement l'indice OAT taux fixe 10 ans pour axer leurs taux immobiliers Quand l'OAT 10 ans est à tendance baissière, il est fort probable que les taux fixes baissent également. A contrario,  quand l'OAT 10 ans est à la hausse, il est quasiment inévitable que les crédits immobiliers à taux fixe suivent le mouvement et augmentent eux-aussi.

Or, il se trouve que l’OAT, depuis le début de la crise sanitaire, connait une forte hausse, étant passé de  -0.34% à 0.38% en une semaine…

Mais là encore, l’incertitude prévaut. Car, confinement oblige, les demandes de prêts chutent, ce qui pourrait encourager les banques à maintenir des taux bas, pour relancer l’activité dès la crise passée, quitte à rogner sur leurs marges…

L’immobilier neuf : l’effet «  élections » se prolonge …

L’immobilier neuf était à la peine depuis plusieurs années, et la période pré- électorale, on le sait, était bien loin d’arranger les choses, les maires étant, plus que jamais, réticents à signer les permis de construire. Le report du 2ème tour des élections pour cause de coronavirus, conjugué à l’attentisme général prolonge, de facto, cet immobilisme des maires. 

 …. Contrebalancé par la loi Essoc ? 

En revanche, avec la réforme du Code de la construction  ( loi Essoc 2) qui a pour objectif de simplifier la vie aux acteurs du BTP, le gouvernement assume vouloir encourager l’innovation et, in finé, dynamiser le marché de la construction : faire baisser les couts et raccourcir les délais de livraison… Effets qui pourraient être palpables dès la fin du confinement et la reprise des chantiers ? Wait and see !

Quel impact sur les prix ? 

Le secteur de l’immobilier n’en est pas à sa première crise, même si celle que nous traversons est inédite. On peut donc se référer à «  l’implosion de la bulle immobilière » de 1991 et à la crise économique et financière mondiale de 2008. Or ; chaque fois, c’est la règle toute simple de l’offre et de la demande qui a primé. On peut donc, en toute hypothèse, anticiper des prix qui se maintiendront en zones tendues, à cause de la pénurie d’offre, tandis que dans les zones moins tendues où l’offre risquent d’augmenter, on devrait assister à une tendance baissière.

Quoi qu’il arrive, la pierre reste une valeur refuge ! 

La pierre est le placement préféré des Français depuis des decennies. Ce phénomène s’accroit encore dans des contextes – comme celui que nous vivons – où les marché financiers s’effondrent.

Tout d’abord parce qu’investir dans la pierre s’est avéré rentable depuis des décennies. En effet, avec des prises de valeurs moyennes supérieures à celles de l’inflation, les placements immobiliers ont gardé la cote et leur image de «  bons placements de père de famille ».

La baisse régulière, depuis quelques années, des taux immobiliers n’a fait que booster le phénomène… Emprunter aux alentours de 1% pour revendre quelques années plus tard, même si la plus-value est modeste, peut permettre de générer un rendement de 4 à 5%... 

Une augmentation des taux est à prévoir de l'ordre de 0,5 à 1%, les clients devraients revenir rapidement pour bénèficier des bonnes conditions même à 1,5% ou 2%. sur 20 ans.

Et puis il  y a aussi le coté affectif : posséder son «  chez-soi » est une aspiration partagée par de plus en plus de français ; et l’épreuve du confinement devrait ancrer ce besoin de manière plus prégnante encore…Au-delà d’être une valeur refuge, le " sweet home" aura, plus que jamais en ces temps de confinement été NOTRE refuge !