L’immobilier à l’épreuve de la crise sanitaire

L’immobilier à l’épreuve de la crise sanitaire

Depuis 2014, la hausse des prix de l’immobilier a été continue dans l’hexagone. Paris et la petite couronne demeurent emblématiques de cette croissance. Mais la période a aussi été marquée par un emballement du nombre de transactions dans de grandes métropoles comme Bordeaux, Nantes ou Lyon. Cependant, il est évidemment toujours attendu qu’à un cycle de hausse succède une correction des prix. De nombreux observateurs prédisaient déjà un retournement du marché de l’immobilier avant que ne survienne l’épisode COVID-19. Quoique quelques signes de ralentissements aient été perçus dès la fin 2019, rien ne permettait jusqu’à présent de diagnostiquer une réelle rupture de la dynamique des ventes. Alors la crise sanitaire va-t-elle mettre un terme à ce que certains qualifient de bulle immobilière ?

Loin d’être spéculative, la hausse du marché immobilier relève de nombreux facteurs rationnels

Il est d’usage d’évaluer les perspectives du marché immobilier à l’aune de l’évolution des taux d’intérêt. Si ceux-ci baissent, la capacité de remboursement des emprunteurs s’améliore et mécaniquement les intentions d’achat se font plus fortes. Mais il ne faut pas que ces considérations purement financières éludent le facteur démographique. Car c’est avant tout sous l’effet d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement que les prix croissent. Le phénomène est facilement observable dans les grandes métropoles qui constituent aussi des basins d’emplois. De surcroit, des mesures gouvernementales visant à lutter contre l’artificialisation des sols et à favoriser la densification des centres-villes ont nécessairement entrainé une hausse des prix dans les zones fortement urbanisées. A ces dispositions s’ajoutent de nombreux dispositifs fiscaux incitatifs tels que la Loi Pinel et désormais la Loi Denormandie pour l’immobilier ancien.

Pourquoi la crise sanitaire pourrait-elle remettre en cause le cycle de hausse ?

Les effets attendus de la crise sanitaire sont pour l’instant l’objet de nombreuses conjectures sans qu’aucune certitude ne puisse réellement être mise en avant. La perspective de nombreuses défaillances d’entreprises laisse évidemment augurer de difficultés dans l’immobilier professionnel. Les effets induits sur l’emploi avec une brutale hausse du chômage permettent aussi de pronostiquer le renoncement de nombreux acquéreurs potentiels. En revanche, en dépit d’une légère hausse de l’OAT 10 ans (Obligation assimilable du trésor) et de sa répercussion par les banques sur les taux d’emprunt, rien ne laisse encore présager un renchérissement significatif du coût du crédit. En septembre 2020 le taux moyen des prêts immobiliers était encore de 1,24 % en France (source : observatoire crédit logement). Et un risque déflationniste pourrait de nouveau rendre ceux-ci plus attractifs. Il faut en revanche signaler que dès avant la crise sanitaire, en décembre 2019, le gouvernement par la voix du ministre de l’Économie et des Finances s’était inquiété de la croissance des encours de prêts immobiliers. Les banques avaient alors été invitées à durcir leurs conditions d’accès au crédit en respectant strictement les règles d’endettement.

Si la crise sanitaire fait peser une menace sur le secteur immobilier, elle pourrait aussi à contrario le préserver

Si les fluctuations du marché immobilier dépendent avant tout de la demande de logement et de l’impérieuse nécessité de se loger, elles restent également sous influence du statut de valeur refuge que constitue la propriété foncière. En défiance avec des marchés financiers trop volatils, les investisseurs ont pour habitude de plébisciter la pierre. Nonobstant la multiplication d’achat de biens en direct, le succès croissant des SCPI depuis une dizaine en est aussi la manifestation. Mais le contexte historique de taux bas que nous connaissons depuis 2011 vient également renforcer l’appétit des épargnants pour l’immobilier. Car si l’argent peu cher facilite les démarches des emprunteurs, l’effondrement du rendement des placements à taux régulés, la déshérence des contrats d’assurance vie libellés en euro ainsi que la menace d’une taxation de l’épargne, incitent les particuliers à retirer leurs liquidités placées sur des comptes bancaires pour les investir dans des actifs tangibles. Et les craintes que la crise sanitaire fait peser sur notre économie pourraient accélérer ce phénomène et maintenir une ligne d’horizon dégagée pour le secteur immobilier.