La classe moyenne risque ne plus pouvoir devenir propriétaire dans les métropoles. Pourquoi ?

La classe moyenne risque ne plus pouvoir devenir propriétaire dans les métropoles. Pourquoi ?

On s’attendait après la crise sanitaire à une baisse sensible des prix de l’immobilier. Non seulement, rien de tel ne s’est produit mais on assiste à une flambée dans les métropoles de l’hexagone. Cette hausse qui touche de plein fouet les fonciers, avec des conséquences immédiates sur la capacité des classes moyennes à acquérir une maison ou un appartement.

Les raisons de l’augmentation

Les causes de cette inflation sont multiples et la hausse des prix se situe selon les villes, entre 4 % et 8 % par an. Pour citer Orléans, cette métropole relativement proche de Paris, a vu brutalement le coût de l’immobilier faire une ascension très importante, mais aussi Nantes, Rennes, Bordeaux. Lyon, Rouen, Brest ou encore Toulouse connaissent aussi une hausse extrèment forte. En guise d’exemple, le prix au mètre carré à Tours Centre est affiché en 2021 pour certains logements anciens à plus de 4000€ m² et pour des logements neufs entre 5000 et 7000 euros le m2. Dans l'agglomération nous constatons des mises en ventes dans l'ancien à plus de 3000€ m² et dans le neuf à plus de 4000€ m². Bref, aucune chute de prix n’est envisageable voir inversement.

On a ainsi, une demande en biens supérieure à l’offre. Il faut aussi prendre en compte les biens immobiliers qui sont le plus demandés. Appartements avec espaces extérieurs comme les balcons ou les terrasses, exposition, mais également des maisons en banlieue sont directement vendus. Ces derniers, toutefois, pour susciter l’intérêt doivent avoir une excellente connexion avec internet, télétravail oblige !
L’offre en logements neufs est insuffisante, en raison du nombre de permis de construire qui a chuté dangereusement en 2020. D’une part, les élections municipales qui systématiquement aboutissent à une réduction des permis puisque les maires en période préélectorale n’en donnent pas pour ne pas s’attirer les foudres d’une partie de leur électorat. D’autre part, l’arrivée massive des maires « verts » qui sont favorables à la désurbanisation des campagnes et la « convention climat » qui déclare ouvertement vouloir limiter les surfaces urbaines, empêche le parc immobilier de se renouveler malgré une demande ascensionnelle en logements en raison de l’accroissement démographique.
Dans certaines villes, les autorités municipales ont gelé les programmes immobiliers en diminuant jusqu’à 40 %, les permis de bâtir. On sait en effet, que la politique du logement dépend principalement des maires.

Le durcissement des conditions de prêts hypothécaires

Déjà fin 2019, les établissements de crédit avaient rendu plus difficile l’accès au crédit hypothécaire suite aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière dans le but de diminuer les risques de crédit. Une augmentation de l’apport personnel et les conditions d’éligibilité au prêt sont examinées de plus en plus sévèrement. La situation sanitaire ayant impacté sérieusement le travail, de nombreux ménages ont été exclus de l’accès à la propriété foncière. 

N'oubliont pas les PGE qui créent un problème indirect car les banques ont pris leurs ratios de risques pour 2021, voir 2022 et 2023.

Effet pervers de la socialisation des logements "loi SRU"

Les prix des fonciers et les normes sont toujours en haussent et les bailleurs sociaux achètent à un prix très bas entre "2000€ht m² et 2100€ht m² en moyenne", les promoteurs immobiliers sont obligés de répercuter ce coût sur les autres biens mis en vente dans la même opération.

Des logements peu nombreux d’un côté et particulièrement chers voir inaccessible à la classe moyenne d’autre part. Les logements font de moins en moins l’objet de négociations, ce qui est logique en l’absence d’offre suffisante.

Conséquences immédiates

Les prix trop élevés dans les grandes villes limitent voire empêchent l’accès au logement de familles monoparentales, de jeunes actifs ou encore de couples avec enfant.
Le manque de logements dans les métropoles est la conséquence prévisible, sans oublier la crainte de voir le marché immobilier de l’ancien flamber à son tour puisque le neuf ne suffit plus à couvrir la demande.


Il serait temps que les autorités agissent pour couvrir les besoins réels en logements et permettent à la classe moyenne d’y avoir accès plus aisément.

La solution est peut être au niveau des préfectures avec un PLU opposable et surtout une ligne directive donnée par les mairies avec des stratégies à 10 ans ou 15 ans et pas jusqu'à la nouvelle élection.