LMNP

L'investissement locatif est une opération qui séduit particulièrement les français. Investir dans la pierre est une valeur sûre qui permet de se constituer rapidement un patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires grâce à la location. L’investissement locatif peut ainsi avoir lieu sous plusieurs formes et notamment via le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Vous êtes intéressé par cette solution ? Découvrez tous les aspects de ce statut, les obligations du loueur ainsi que les avantages fiscaux d'une telle opération.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP existe depuis 1949 et permet de devenir propriétaire d’un logement meublé et de percevoir des revenus via la location. Il s’agit d’une forme d’optimisation fiscale très intéressante qui s'adresse à tous les contribuables français. La location en LMNP est en effet idéale pour préparer une retraite ou pour bénéficier de revenus complémentaires. Les loyers perçus ne sont pas imposés, s’ils n'excèdent pas un certain montant. Cet investissement est une opération sur le long terme. Elle est en effet très rentable si le bien est conservé pendant plusieurs années.

Quels sont les biens concernés ?

Tous les types de logements peuvent être concernés par la location en LMNP. Il peut donc s’agir d’une maison ou d’un appartement qui sera loué à l’année ou de façon saisonnière. En règle générale, le régime LMNP concerne les résidences de tourisme, les résidences d’affaires, les résidences pour seniors, les EHPAD ou encore les résidences étudiantes. Il est également possible de louer une chambre au sein de sa propre résidence principale. Dans ce cas la chambre doit être intégrée à l'habitation et ne pas disposer de son propre accès indépendant. Pour défiscaliser une partie des revenus locatifs ou être exonéré d'impôts sur les loyers, ceux-ci doivent être inférieurs à un certain montant selon la région.

Les conditions à respecter pour un bien en LMNP

Pour être considéré comme un bien meublé, le logement doit proposer tous les équipements et le mobilier nécessaires. Il doit donc être doté d’une literie complète, d’un dispositif occultant pour la fenêtre de la chambre, d’un four, d’un micro-ondes, d’un réfrigérateur avec congélateur ou freezer, de plaques de cuisson, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine nécessaires, d’une table, de chaises, de luminaires, d’étagères de rangement ainsi que du matériel d’entretien adapté. Si le bien est situé dans une résidence de services pour étudiants ou seniors, il devra également proposer au moins 3 des 4 services suivants : accueil et réception, fourniture du linge, restauration ou service de nettoyage.

Les conditions à remplir pour bénéficier du statut LMNP

Pour bénéficier du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel, il est primordial de respecter plusieurs conditions qui sont :

- Être une personne physique : le statut ne s’adresse qu’aux particuliers ou personnes physiques et non pas aux personnes morales telles que les sociétés.
- Être le propriétaire direct du bien : le statut ne concerne par la détention indirecte via notamment une SCPI.
- Le bien doit être meublé et à usage d'habitation : il donc également respecter les conditions citées plus haut.
- La location d'appartements meublés ne doit pas être la principale activité de l'investisseur : les revenus générés par la location ne doivent donc pas excéder la somme de 23 000 € par an pour le propriétaire, ou 50% de ses revenus globaux par an.

L’activité ne doit donc pas être enregistrée au registre des sociétés ou du commerce mais figurer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux avec une déclaration au greffe:

https://www.infogreffe.fr/formalites-entreprise/formalitesdgfip.html

Si les revenus dépassent les 23 000 € par an ou représentent l'activité principale du loueur, le régime applicable deviendra alors celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Les différents régimes fiscaux

Les revenus générés pas les loyers d’une location en LMNP doivent être déclarés sous l’un des deux régimes fiscaux suivants : régime micro-bic ou réel. Le choix revient à l’investisseur mais dépend également du montant des revenus locatifs.

Le régime Micro-BIC

Le régime micro-Bic s’adresse aux loueurs dont les recettes locatives ne dépassent pas les 72 600 € annuels ou 176 200 € pour les gîtes, chambres d’hôtes ou meublés touristiques. Les revenus doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux sur le formulaire 2042 C-PRO. En déclarant via le micro-Bic il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur tous les revenus issus de la location (71% pour les locations de tourisme). Avec ce régime, aucune charge de type frais d’assurance, travaux de gros oeuvre ou frais d’entretien ne peut être déduite.

Le régime réel

Ce type de régime convient aux loueurs dont les recettes locatives sont supérieures à 72 600 € par an ou par choix "amortissement....". Les recettes sont à déclarer sur le formulaire 2031 et dans ce cas certains frais peuvent être déduits du montant des loyers avant calcul de l’impôt. Ces frais correspondent notamment aux taxes, taux d'emprunt, travaux de gros oeuvre, frais de gestion, etc. Cette déduction des frais permet de réduire le montant des impôts et, dans certains cas, le rendre nul les premières années. A la différence du régime micro-Bic, l’investisseur sera obligé de tenir une comptabilité détaillée afin de justifier les différents frais à déduire.

Attention l'option est de 2 ans renouvelable par tacite reconduction.

Les autres avantages fiscaux du régime LMNP

Récupération de la TVA

En plus des réductions d’impôts proposées par les régimes micro-bic et réel, vous avez la possibilité de récupérer la TVA (environ 20%) inclue dans le prix d'achat de votre bien. Pour cela vous devez acheter un bien neuf dans une résidence de services, le bien doit être acheté par l’intermédiaire d’une société exploitante, un bail commercial d’au moins 9 ans doit être signé et vous devez conserver le bien pendant 20 ans. Si vous répondez à ces critères vous pouvez donc faire la demande de récupération de la TVA auprès du centre des impôts et des entreprises de la ville où se trouve votre bien meublé.

Dispositif Censi-Bouvard

En achetant un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de services (Ehpad, senior ou étudiant), vous avez également la possibilité de profiter du dispositif Censi-Bouvard. Celui-ci vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant HT du prix du logement. Cette réduction est étalée sur une période de 9 ans et ne doit pas dépasser la limite de 300 000 € d’investissement par an.

La fiscalité d’un investissement en LMNP est donc très intéressante. Grâce à cette opération vous serez à même de vous constituer un patrimoine sur le long terme et de percevoir des revenus complémentaires. Vous souhaitez en savoir plus sur ce régime ? Alliance Immobilier Service vous accompagne dans votre projet d'investissement.

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